首先，我不是开发商的托，其次，我在去年GCD要紧缩银根之前已经预感到风暴会来临，再次，我现在很关注房地产……

谈到现在的楼市，必须要谈从去年开始的国家对房地产的严控政策，政府对房地产的控制意图从3年前就开始了，一直到去年9月，之前的所有政策都是比较温柔而且是上有政策下有对策的结果。
去年9月之前的政策基本是从政府行政管理方面所下的控制策略，这就给各地方政府留下了空子。前面已经提到了上有政策下有对策了，不长谈之前的了，畅谈可写论文了。
从去年9月27号的通知开始吧，大家有兴趣可以去网上搜1下。央行927通知应该是整个中国房地产市场现在波动的导火线！927通知的明确信号就是紧缩银根，从开发商和消费者两头抓“银根”。这点正好杀中了中国房地产产业链最重要的7寸，资金链…………当看到这个通知时，我感觉到了恐惧……做房地产很多年，国家的调控政策一直都有，但都停留在表皮，而这次抓银行，实在的抓住了开发商最怕的点。
为何呢？政府和银行体系是分开2条线管理的，银行归银监局监管管，银监局实属归央行和GCD管（省及更高片区），不归各地政府管，换句话说，政府管不了银行………………927通知后的所有调控房地产市场的政策都是从银行方面而来，2套房的界定和按揭贷款政策的调整等等，不细数了…………

谈谈王石吧，其实个人很欣赏王石的经营策略的，特别是在他提拐点论的时候…………
拐点真的有吗？？呵呵，王石提拐点，因为他很清楚自己的万科躲不掉这次的劫难，万科在全国有多少在建项目，有多少土地储备需要未来2年内开发的，自己的所有项目需要多少的月销售额才能稳定住资金链…………这次的调控既然无法躲（从银行控制，无法做手脚），不如先给自己个台阶下………………“拐点论”应运而生…………拐点了，暴利了，该降价了，王石是个好商人，万科主动降了，买万科的房子价格合理了；万科因为降价业绩飞速了，万科的股东们看到了公司账面现金流的正常增加了，看到了漂亮的年报了；股民们看到王石的“坦诚”了，万科是家好企业了，万科的经营实在了，值得投资他的股票了，机构、庄家们发现可炒作了，热钱来了；国际风投才是精明的，王石的精明获取的风投有多少，拐点论+降价后，这部分风投对银根紧缩下的万科有多大的好处，也许只有王石自己才真正清除…………

万科的项目全在大城市，大城市的房产利润按百分比算每平米不会低于2000……按资本金利润率算，每平米不会低于4000……
万科因为1个阶段性的降价，就算是每个在建项目的50%产品降价30%，他还是没亏的，可王石得到了什么？？？稳定的资金链和迅速的大量资金回笼，整个中国房产消费者的仰慕，公司年报的漂亮业绩，股东们的信任，股民的信任…………损一时之利获得无穷的品牌公信、资金回笼，风头支持………………得到太多，细想简直无法想象…………

佩服王石，再次仰慕一下………………

潘石屹对王石的批驳，我更佩服………………王石的精明老练，体现了中国商人智慧的本色，以退为进……潘石屹的激进批驳，感觉像是个激情的战士，更像个幼稚的愤青…………（潘石屹的崇拜者不要骂我哈）潘石屹大可与王石采用同样的策略附庸之即可，但他没有，因为他的项目基本集中在北京，并且他不像王石那样全国开花……但潘石屹说的确实是实话……中国房地产没有拐点……

“拐点”，很多人在解释，从经济学，特别是西方经济学解释是最合理的（GCD的政治经济学是废话哈），此处略过解释，但我敢和潘石屹一样的坦言……中国房市不存在拐点

万科降价引起的降价风挂遍全中国，结果是什么呢？？土地价格依然在调整中增长，建筑成本不断持续上涨，劳动力成本在不断上涨，加上国家对银根的紧缩，贷款利息的不断提高……房产产品的直接成本增涨明明白白的摆在所有人面前。

想降价促销，但很多的开发商降不下来，没法降…………接下来的就是洗牌，大鱼吃小鱼，有钱的兼并缺钱的……降价，宁愿和别人合作开发把项目做下来，也不能把公司做跨……中国商人的劣根性，面子观念太重了，在中国，企业破产的新闻为什么这么少的根源就在这里……大城市，在供求关系还算平衡的大城市，王石把所有的开发商拉进了一场庞大的兼并战，更依靠中国商人的劣根性用各种手段兼并“钱景项目”。

回头来说说眉山的房市吧……供过于求是很多人都认同的……我不想就供求是否合理讨论……
说说眉山开发商在如此大势下的状况吧，资金链方面，不用说了，全国1个样，开发企业贷款超级难……客户购房贷款也难…………过去1个锅盖盖5口锅靠的是快速的销售周期，快速的销售回款，当王石的拐点论和万科降价风挂起后，全中国的人都认为房子是暴利，该降价…………随之而来的销售疲软……资金回收慢了，项目还是要修建的，继续融资，资金成本必然增加……

可眉山的事实状况如何呢？？眉山的土地拍卖价格从02年到现在翻了多少倍？现在170万/亩了，私下转让的地块也都在150万/亩左右…………建筑成本呢？综合下来平均涨了25%——35%（看房产物业类型）……资金成本，跟随银行贷款利息的攀升也一路攀升，按现在疲软状况来算要以15%计了……

眉山很多开发企业的利润也就在每平米300——500；降价？？？？？？？你敢降多少？？？？？？？？？？？降100，客户以为你会降得更多，更不会下单，降50？呵呵，不如不降。降200？？等于自杀，过去已买的客户不集体吧售楼部给你敲了，把你老板的车敲了算你运气好了………………

眉山的开发商该怎么办？？？？？？？？？？？？？？？？
实话实说，向客户谈自己的成本收益获取客户信任下单来拉动销售是不现实的……各开发商情况不同，成本构成差异也满大的

那我们就该来说说看得到的成本：建材涨了……来数据撒；人工涨了……来数据啊，不相信的话，客户你可以问工地上的土工撒；银行利息涨了，看表格撒，再不信你就带客户到银行去试下办个人贷款的申请撒，看下利息表都吓人的，再说购房贷款利息都涨了的嘛……土地涨了，土地交易中心有公开数据的嘛…………

我们该坦诚的说，我们没法降，我们的利润和大城市开发商不在一个数量级上…………6000的房价按15%利润算是900利润，降500都有400利润，3000的房价按15%只有450利润啊，降多少你觉得合适呢？？？？？？？？

去年眉山房价1年的涨幅基本都是被硬性成本涨幅拉上来的，真正的开发商利润并没有增加的……不信的可以自己算啊

拐点？？？？？？？？像眉山这样的中小城市在中国多如牛毛…………怎么个拐点？？？？？？？

王石，我佩服你……潘石屹，我欣赏你

打算买房的朋友们，买不买在你，你吃的猪肉都涨了…………还会有什么不会涨的………………


不想写太深入的东西，太深入了不好，深入浅出才是王道………………


最后，眉山开发商的出路何在？？？？？？在你们自己，你们有义务向客户坦诚自己的成本增长，要把眉山的开发商和大城市开发商划清界线，你要摸着心口对客户说：我是赚了，但我赚的不多，我要投入几千万来做这个生意，赚个几百万是应该的……
坦诚点…………经商就是要赚钱的，投入越多你就该赚的越多，但和大城市的那些暴利地产商相比，眉山的开发商们，你们太善良了…………………………

今天听说某小区主动降价了100多，哪个小区我不说了，是很小很小的项目

感慨万千，卖不动也不能自掘坟墓的…………………………降价意味着开发商公信力的损失和自杀，你不是万科，你没有王石的智慧

没有智慧的开发商，自掘坟墓，唉………………房地产不是你这种土包子玩的

[ 本帖最后由 hwhasx 于 2008-4-12 21:01 编辑 ]

如对 帖子有疑问的可以跟帖问，我会及时回答

眉山的房价没有泡沫，没有虚高，虽然供求是有点不平衡，但降价只会是自杀，降价后的房子是最不安全的…………除非你买的现房，开发商也敢给你降价，而切证照齐全

出路
简单
提高顾客让渡价值

引用:

原帖由 月夜孤刀 于 2008-4-12 21:24 发表 出路简单提高顾客让渡价值

呵呵，市场营销专业毕业何必随口都挂着专业词语呢？？？

老板最怕的就是你这类了，专业性的东西需要深入浅出用之

你做营销，你面对的是普通消费者，更重要的是，你的上司你的老板没几个会是市场营销专业的

更重要的，眉山的老板没几个的素质或学历多高，很多高学历都是所谓的XXX高价总裁培训班来的

说明下，我不是市场营销专业的。

这些都是我在外企学到的，还有从薪酬结构看公司的组织结构等等。

不过你的建议挺好的，“装傻”在外企为了避免成众人的焦点，不知为啥辞职后就这么卖弄了。

外企的东西在中国的民企几乎无用的

中国企业的体系差得远，管理成本，外企可以做到很高，但在中国绝大多数民企，没有管理成本的概念

从拐点谈起，回归到现实

舆论，眉山的舆论该醒醒了…………

仔细拜读了,觉得很不错.不管从观点\文笔\文风来说,相朴实而个性!!顶!

欲言又止哈，觉得不该谈太多

谈太多了，有点招摇

点到为止，做房产的同行些，看懂了就知道该怎么做了……

眉山房市需要你们自救的

地产不懂，反正现在喊我买房子，我找不出任何一条理由。
投资是忽悠人的，住房是消费品不是投资品种。也许现在有人不相信，越像后面走，越明白。保值，增值，时间已经过了，甚至是透支了最少10年。现在正处于情绪融合时期，一旦明白了，悬。中国人最没有主见，最喜欢跟风的，这才是真正危险的地方。当然也是聪明人发财的地方。

引用:

原帖由 xuhui605 于 2008-4-12 23:59 发表 地产不懂，反正现在喊我买房子，我找不出任何一条理由。投资是忽悠人的，住房是消费品不是投资品种。也许现在有人不相信，越像后面走，越明白。保值，增值，时间已经过了，甚至是透支了最少10年。现在正处于情绪融 ...

中国的信贷消费还处于初级阶段，呵呵，消费观念的改变和民族文化紧密相连的

西方的信贷消费用了多少年达到现在的状况？？

关于东西方消费习惯的讨论已经有好几年了，中国的各大银行、政府都在做相应的信贷消费引导

房产信贷的控制主要是面向大城市的，中小城市是池鱼被殃及而已

住房是消费品，要看怎么看……如果我租房，租的房子依然是我在消费，如果我买房，买房的行为也是消费

本没有投资与消费的区分，就住房而言

房地产市场需要市场化，必然会有买房住和租房住的分化……但只要你住房子里，你就消费了…………

呵呵，还是浅显点好……有钱的大可以买房投资，只要有价值；毕竟房子修起来2、30年不会失去价值……城市也不会无限扩大……人是群居的，这一特性决定了城市必定有1个或2个人口聚集区，这就是房价差异的由来，

地段……唉，又想到了李嘉诚……

[ 本帖最后由 hwhasx 于 2008-4-13 00:31 编辑 ]

中国没有美国那样健全的社会保障体系，一旦发生次级债这样的危机，国民之痛、国家之痛将更为惨烈和刻骨铭心。我们根本无法承受起次级债那样的破坏力，早日挤压楼市泡沫，严格房地产信贷，防止灾难的发生几乎是唯一的选择。
这是地产商不得不面对的现实，从利益出发（无关道德），最好的办法是风险分担，说白点就是把风险分发给那些小承包商。小承包商眼里只有钱，这种短视注定了他们要为此付出代价。大开发商能跑就跑吧，不要有太多幻想。如任志强之类喜欢说实话的人物，会帮你们拖出点时间的。2级城市其实最危险。

另外，王石的视野，水平，能力之强是商人中罕见的。我很同意你对王石的评价。

引用:

原帖由 xuhui605 于 2008-4-13 00:32 发表 中国没有美国那样健全的社会保障体系，一旦发生次级债这样的危机，国民之痛、国家之痛将更为惨烈和刻骨铭心。我们根本无法承受起次级债那样的破坏力，早日挤压楼市泡沫，严格房地产信贷，防止灾难的发生几乎是唯一的 ...

2级城市的危机是被大城市带来的，泡沫也是被迫的…………泡沫是在整个市场面，而不是房价上

社会保障体系国家在完善，医保、社保等都在逐步完善；你的意思应该是信用体系才对，这才是中国信贷消费发展缓慢的痛楚，中国没有完善的信用档案体系…………放贷太容易了…………

但是，国家已经在想办法控制了，大城市的过热是导致银根紧缩的根本，而不是2、3级城市的合理化城市进程对房价的合理提高。

2、3级城市要迅速完成城市化、工业化，房地产的发展是抬头兵，部分劳动力和小商人必须考房地产市场来产生（城市扩大，失地农民的产生），只要2、3级城市在招商引资，企业投资建设方面做到位，城市化和房地产市场会形成双赢的…………

这样的行政，无疑是撤东墙补西墙。改革30年以来，我们发现招商引资未必就是好事，尤其是阵脚乱了，盲目招商引资更是如此。以人口扩大，企业增加，来对冲地产泡沫同样是危险的。是否符合科学的发展观还需要时间验证。招商心切还会带出其他未知的风险，尤其是财政出现问题，带着迫切的心情是招商更是容易出现问题。所以大家都要小心。今天我看到马来西亚的RIGH集团到青神招商，我搜了下，马来西亚只有RIGHT集团，没有搜到RIGH集团，具体怎么的我不了解，但是如果是骗子很容易叫那些官僚上当的。

其实你也许说对了，眉山地产应该自救。靠别人是靠不住的，至于怎么自救正如你说的需要智慧和勇气。我们都没有研究过，当是向你聊天交流学习了。

引用:

原帖由 xuhui605 于 2008-4-13 00:55 发表 这样的行政，无疑是撤东墙补西墙。改革30年以来，我们发现招商引资未必就是好事，尤其是阵脚乱了，盲目招商引资更是如此。以人口扩大，企业增加，来对冲地产泡沫同样是危险的。是否符合科学的发展观还需要时间验证。 ...

地方房地产发展、工业发展、城市化进程本来是政府该调控，把握的，但很多地方政府的卖地赚钱政策，在位政绩心态等等不正常的行为导致了2、3级城市经济和城市化发展的问题………………

1个好官真的能带动一方经济，政府的力量是强大的…………政商不在一个层面上，但当1种行为成为风气的时候就比较可怕了………………

我还没见到过好官，电视剧里倒是经常看到

对，所以说中国人没有主见，跟风是最具有伤害力的，也是最可怕的。成功的商人在商言商，赚差不多了就跑。贪心不知天高地厚的总是最后来买单。这种现象很不正常，权利寻租模式会在全国范围内得到政府，商人，甚至糊涂的老百姓认可，并认为是城市发展的象征。很好笑的。政治体制改革才是关键。