我想问楼主,目前眉山的地产开发是本地的为主还是以外来开发商为主?
目前据我们所知,眉山的地产有很多外来的开发商了,如果按照你所说的
二级城市地产开发的利润远不如如省会一级的大城市,那么他们为什么
来眉山搞开发,你要知道商人都是趋利的,从这一点来看,眉山地产的利润
根本就不是你所说的利润很低.


而且你是学经济的,应该了解支持一个城市的经济,对在这里讨论的问题也
就是支撑眉山地产需要什么样的东西,我个人认为不可缺少因素的应该有
人口因素(本地常住人口+外来流动人口)和本地的经济发展情况也就是是
否有企业的投资,而眉山缺少的是什么呢,大家一想就明白了,眉山根本就
没有自己的工业体系,而且本地的企业都在外流,从眉山起家的通威饲料这
的大企业在做大后也都搬走了主业以及后来的大规模投资的多晶硅项目也
是投在了乐山,这是眉山多大的损失呀.四川大学的分校区为什么当初已经
在眉山新区搞了奠基仪式后仍然又改变了投资计划转到了彭山呢,为什么川
师的电影学校在仁寿投资了呢,就是因为眉山东坡区的投资环境太差了,所以
大家一定要分清眉山吸引的外资到底是在哪投资,受益是的哪些地区,根本就
不是我们现在正在讨论的位于眉山市东坡区范围内的房地产会有受益.

所以,我是眉山房地产市场的坚定看空者,也请你们这些所谓的学经济的专家
不要在这里忽悠我们善良而无知的老百姓.他们的是血汗钱呀,如果真是为了
一套住房而成为奴隶,大大降低生活水平值得吗?这不是和最初想改善住房条
件,提高生活水平的最初愿望违背了吗?

请大家一定要等到2009年,中国房价雪崩的那一天.

还有请大家想想为什么以前眉山没有出现像楼主一样的忽悠专家,现在出来了,
就是因为他所代表的利益集团日子不好过了,

一个城市的发展如果倚希望于房地产经济来拉动,那么这是非常非常非常非常危险的,

还有任何行业都不应该中存在只赚不赔的,这个道理大家都明白,为什么房地产市场就不会转熊呢,为什么开发商就不能在行业不景气的时候亏损呢.?非理性的市场发展应该有人为其代来的破坏买单,不是开发商就是政府,再就是普通民众了.

地产是有延时性的,万科拿的土地很多是多年前低成本的,眉山也有很多是的.  实事求是 现在还降得起,,    普通人买房的负担还太重...

还是希望眉山靠第三产业发展,,

看到大家激烈的辩论,真有点热血澎湃，深得我心的感觉.真的好想把所有辩论都原文照搬到下期<眉州楼市>哦,但是个别虽然很有道理,也很深入人心的语言,对ZF,KFS而言,略显尖锐了,又怕有不和谐的嫌疑.

[ 本帖最后由 风花雪月 于 2008-4-13 23:02 编辑 ]

斑竹说的是,,    实话只能私下悄悄滴说,..

同意1976msxzy的看法，一个城市的经济发展是不能把全部筹码放在房地产业上的。

在需求量增长不变的情况下，住房供应量的快速增长只会带来房价差异越来越大，最低价与最高价相去甚远，究其原因，房产归根到底为不动产，不动产所在的地理位置，环境决定了它的使用价值。

一座城市好的口岸，宜居地是有限的，想买房的人优先追求的就是这些地段，物以希为贵，房价自然就上去了，就像成都二环路以内的房子肯定是不会降一样。

反之，地段不好的房子也就只能在价格上做文章（投资改造周边环境就回到上面的情况了）。
上述分析建立在一个稳定的需求上，如果购买力有限，口岸再好的房子也没得办法，只能降价。

所以，核心问题还是在城市的需求力和购买力上，眉山现在的需求力爆发是不现实的，这几年下来，有能力买的人早买了，而房子这种耐用品，目前显然还没有到更换周期。眉山的购买力就更加恼火，这一点大家都是清楚的，尤其在现在银根紧缩的情况下。


（有人可能会谈到投机者，也许一个盘是可以被投机者支撑的，但要一个城市所有的楼盘都由投机（投资）者来支撑，显然不行，根本就没有这么多的投机者来喂饱所有的开发商）

综上所述，眉山环境好，口岸好的房子继续上涨吧，空间还是很大的，口岸环境一般的房子就稳起这个价吧，有可能这个价都稳不住。

引用:

原帖由 风花雪月 于 2008-4-13 20:16 发表 看到大家激烈的辩论,真有点热血澎湃，深得我心的感觉.真的好想把所有辩论都原文照搬到下期哦,但是个别虽然很有道理,也很深入人心的语言,对ZF,KFS而言,略显尖锐了,又怕有不和谐的嫌疑.

你好搬用吗????????

引用:

原帖由 mswjt 于 2008-4-13 23:30 发表 你好搬用吗????????

主题已经跟楼主商量了,肯定发表在本月<眉州楼市>的啊,我是说:大多数回帖都很经典,我想一并发表,但怕两个麻烦:1.要经过所有回帖人的同意,不然侵权了.2.个别言辞过激,怕引来麻烦.

放心用，没人为这个起诉你的，太麻烦

呵呵，争论越多越好

关于眉山的外来开发商，大家可以调查的，都是大城市的3流、4流甚至不入流开发商

而且很多是本地热钱商人与外来开发商联手借壳外来开发商所作的……借壳外商可以以招商引资受到政府的相关优惠


对于对2、3级城市房产看空的朋友

如果真的2、3级城市房产雪崩，所带来的连锁反应不仅仅是房地产市场，而是整个产业链

建筑业、建材业、农村剩余劳动力、装饰业、商业……直至牵连地方基础城市建设

眉山开发商的有些土地确实拿的早，但是……拿土地的钱如果拿去做其他投资是完全可以赚钱的；时间就是金钱在屯地这个问题上不可否认
这是为什么老的土地会跟进新拍土地的价格做成本预估（实际预估是比新拍土地低的）；老土地上开发的新房会和新拍土地房价差距不大…………

其实也正式因为有土地从购置到开发的时间差，才让眉山的房价涨价幅度在放缓

毕竟开发商是商人，不可能因为新拍土地的全面涨价而按新拍土地的价格做成本预估

商人在商场就有竞争，老土地的所有者相对新入手土地的商人在成本上有相对的竞争力但不是绝对的…………

去年拍出去的130以上单价的土地如果真的推出市场，投资收益平衡点均价都快接近3000（成本）了………………

眉山现在2000多的房子其实都是前几年的地价拖住了价格，如果真的等130单价土地或更高单价土地出来…………

3000多的价格你只能买到高密度的电梯了，可去年2700还能买西班牙的类别墅！！！！

引用:

原帖由 1976msxzy 于 2008-4-13 19:25 发表 一个城市的发展如果倚希望于房地产经济来拉动,那么这是非常非常非常非常危险的,

非常危险都知道，但这是透支，政绩透支行为………………其他不多说了

土地拍出去，钱来了，基础建设也来了，城市建设也起来了…………透支行为

如果做好城市的工业化进程，这些透支就会被消化掉，沿海房市的发展靠的就是工业化和商业化与房产市场的互相促进

我不希望房地产市场洗牌，特别像眉山这样的2、3级城市

一旦洗牌，最终吃亏的是消费者；只有保证市场上卖方的多量化竞争才能保证价格与价值的合理性

垄断是最可怕的…………而垄断是消费者自己造成的……

眉山房价不存在暴利，但如果大家都疲软都不买，等洗牌完成，资源集中到少数几个老板手中的时候…………

暴利时代才会来临……………………仔细想想吧


我希望大家都理智些，有些行业内幕我不能讲太多

但我更多考虑的是众多没买房的实在消费者……垄断的结果是很可怕的，那时候，没有健康发展可言

其实有资金实力的开发商现在最希望的是大家都不买房，拖垮部分中小开发商，进而实施兼并、洗牌……

回头看看自己对大家疑问或不同意见的回复

发现自己其实已经讲了太多不该说的了…………

个人停止回复

谢谢大家的热烈参与……

楼主代表哪个集团的利益这个问题其实用肚脐也能看出来.
还用问?
这个楼主已经把能说的都说清楚了.不能说的也说了一些.
怎么看问题其实是仁者见仁的,
所站角度不同看问题的方式和出发点不一样得出的结论自然就有区别甚至相违背.
但是有的实在话是很中肯的.
楼主并没有把自己的立场和观点强加于人.
买房者也罢,ZF和kfs也好.自己辨认其中三昧吧.

有一点点的深奥哈~！

枪文

引用:

原帖由 J258 于 2008-4-14 11:23 发表 枪文

这个回复我 必须跟了

如果要枪，我不会写的那么深入，特别是后面的跟帖解释里面……

如果真要枪，我会枪到项目上而不是说整个市场面

如果要枪，我不会提兼并、洗牌、垄断的后果

如果要枪，我不会提土地购置和开发时间差的概念和新旧土地价产品价格差

如果要枪，我更不会提市场卖方多量化竞争对买方的好处

………………兄弟，说话要有良心

如果你处于小开发商这一立场，也就说得通了