2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，国家发展和改革委员会、国家统计局19日发布调查结果，2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。涨幅较大的主要城市包括：深圳同比上涨9.9%、北京同比上涨9.7%、广州同比上涨9.6%、福州同比上涨9.1%。270个大中城市二手住房销售价格同比上涨4.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点；非住宅商品房销售价格上涨4.2%，涨幅回落0.3个百分点。

为此有开发商理直气壮地打电话给我说，你瞧瞧，还是市场说了算。有一位中国名列前茅的开发商在饭桌上对我说，市场需求说了算，你说的那个没有用，我不信。

开发商关于市场需求的言论我当然不信邪，我对这个领域研究得太久，开发商再会忽悠也没有办法忽悠我。但是我没有办法让老百姓不信邪。老百姓的眼光是瞧着房价，房价确实在涨。为什么要涨，我当然知道底牌：因为不涨就维持不下去，不涨就会让人们等待观望，等待观望的最终结果是少量房地产开发商首先降价，然后全线降价，人们买涨不买落，希望等房价落到谷底，这样房地产进入低迷状态就会有两到三年甚至更长。




但老百姓还得面对市场。既然房价已经高到80%的人们没有能力购买的位置，但是为什么房价还在继续上涨呢？
有人打电话问我，为什么两会的大量代表委员的呼声收效甚微，为什么政府工作报告决定的方向依然不能左右高房价继续上涨的走势？有一位自称是房地产业的圈内人在博客上痛批我的预测。他这样说：“我知道的是2002年买的房现已翻了一倍，2006年年初买的房现已涨了2000，2007年年初买的房现已涨了400。我知道的都是我看见的，我讨厌他们长篇大论的说理论说数据说理由，我说话也并非凭良知，只是事实而已！”

你瞧瞧，房地产圈内人的底气有多硬，比政府工作报告管用多了！

难道真的是这样吗？记得中房董事长孟晓苏先生在凤凰卫视做节目时曾对我说，香港房价大跌，一共跌落了70%。而现在北京上海等特大型城市的房价绝对值已经到了与美国纽约相差无几的地步，而我们的人均收入则是人家的1/10或者1/20，购买力相差这么大，经济规律这东西在全世界都有用，只有在中国没有用，莫非中国的房地产市场闹鬼了？

笔者认为，有三个东西在支撑已在高位房价的继续上涨，一个是依然有一批开发商在大搞虚假按揭，一个是纵容虚假按揭充分利用的落后的银行的房贷体系，另一个就是广大百姓的从众心理。三个缺一不可。核心问题是银行的房贷体系，银行在其中越陷越深，中国的房地产市场经济危机的泡沫就越吹越大。

让我们来解剖一下银行房贷体系。2005年下半年以来，房地产业虚假按揭骗贷事情连续不断被揭露。上海的世茂滨江花园的曲沪平事件，一个人按揭91套豪宅，92笔贷款全部涉嫌借用他人身份证造假，其中一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元，成功从银行套得贷款7000万元；中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人发放住房贷款7141万元，用于购买128套住房炒作房地产。北京森豪公寓案，开发商骗贷199笔，涉及公寓房273套，资金6.5亿元，在重庆，有开发商勾结市房地产交易所受理员采取伪造证件的办法，将房屋多次重复出售骗取银行按揭贷款，有的一套房子最多卖了九次。从深圳，到山西，到兰州，举国上下，都有开发商虚假按揭的鬼影存在。
虚假按揭的法庭审理过程让我们看到房价持续暴涨的真相：第一回合，一部分开发商通过签订虚假购房合同，让银行与社会观望者产生虚假的需求拉动表象；第二回合，用少量的道具资金按揭先骗得银行大量贷款，实现事实上的零首付，支撑开发商的运营；第三回合，然后继续拉高房价，让炒房者投资者跟进；第四回合，鼓动宣传没有判别能力的普通百姓跟进购房。第五回合，在房价的持续拉高中把先前假按揭房屋在慢慢销出。
虚假按揭为什么会东窗事发？是因为许多开发商虚假按揭没有找到足够的下家,资金链条断裂，致使东窗事发，沦为阶下囚。许多开发商的销控表上红旗飘扬，而行内人一看，那个东西只是为忽悠老百姓做的。
在房价高得离谱的情况下，还会有人炒房呢？分析一下，买得起房的富人早在几年前有谁没有解决住房问题？早就解决了。那么，炒房人相信房地产开发商通过事实宣传而确立起来的预期前景。炒房人一身兼两个角色，一是被开发商忽悠了，二是要继续忽悠其它人，让人家从他手中购房。每一次开发商抬价，炒房者就得到一次证明房价继续涨的理由。这不能不让缺少判别能力的老百姓身陷其中。正象有句名言说的那样：人们啊，我爱你们，可是你们要警惕！

房地产虚假按揭骗贷从出现到最终暴露往往需要几年的过程。提起诉讼的都是几年前的往事。开发商搞虚假按揭的好处实在是显而易见：一是巧取豪夺的意愿非常强烈。君不见财政部的2006年11月3号调查报告——39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.2％，而核查后实际利润率高达26.79％，平均瞒报了120%，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%；第二，搜罗大量的虚假证件伪造购房合同如此容易，可以率先从银行获得巨大的资金来源，缓解资金不足危机；第三虚假合同用虚假的高房价误导银行，使之认为高房价有切实的需求量，房贷很安全；四是虚高房价误导百姓房价一直在涨，赶紧提前释放购房需求；五是推高房价，除了作为道具的首付资金外，实际上是变相的零首付，全部风险转让给银行。早在2004年初，北京的个别开发商用2000元或更多费用借用一套身份证作为完善骗贷手续的事实三年前就广为人知，只不过因为法庭审理案件才让其中奥秘在媒体曝光。

笔者深深担心，究竟有多少银行信贷交给了假按揭客户，银行里堆积如山的购房档案中看似真实的购房者中有多少是虚假的、套骗的？付了首付，又在正常付月供，真假相掺，平静的水面下面究竟还有多少冰山？我们可以通过一笔简单的风险测算来评估一下：假定价值为5000万元的房子高估到1个亿，获得房贷8000万元，有500万的道具资金几次操作就可实现，可直接获得净利润100%。首付的2000万说到底也是银行自己的钱，然后20年月供每月只需还款56万元，年还款不过680万元，连续付3年月供不过2000万元，可见虚假按揭要发现也要3年之后，森豪公寓、盛鑫家园都是3年后东窗事发。如果开发商在诱导其它购房户中埋单过程中获得一定的进展，东窗事发则更要假以时日。这一现象更是让笔者心情沉重，房地产的金融问题确实是如履薄冰，如不尽快改善银行的风险防范体系，前景不敢预料。

笔者的对策其实很简单，有的外资银行请我出主意防范房贷风险也是这样说的：确定一个房价如果全面下跌的安全价格控制点（可借鉴香港当年楼市跌落的事实），比如北京，三环内确定是6000元，房价格超过6000且在8000元之间的，首付为30%，在8000到12000元之间首付是40%，12000元以上房价的首付为50%！
如果银行真能采用此房地产风险调控体系，虚假按揭就没有办法进行，银行就会在未来的风浪中安然无恙。那些号称有巨大市场需求的先生们就自然会闭上那张只会欺骗老百姓的大嘴。

楼主你发错地方了!!小心哦!!

房子确实是一个大问题

大城市有泡沫，而且泡沫很重，我不否认………

但希望楼主能站到眉山本地考虑有些东西

眉山的经济准确讲还没起步！！！！！！！！！！

我说过25岁的人不要考虑啥子东坡湖片区，那不是你的收入能买的…………

月供我们不是买不起，消费观念都还超级落后

楼主对房市的认识完全停留在大城市的观念上，你该去那些地方工作、买房，来眉山真的不适合你哦

如果你在眉山工作买房还能这样提房市的话，以你发帖索透露出来的素质和知识，我真的服了…………


房地产是个区域特性极强的市场，脱离对当地经济、文化、政治、地理任何一个因素考虑就妄断市场前景是很不负责任的哈………………

引用:

原帖由 hwhasx 于 2008-4-20 19:33 发表
大城市有泡沫，而且泡沫很重，我不否认………

但希望楼主能站到眉山本地考虑有些东西

眉山的经济准确讲还没起步！！！！！！！！！！

我说过25岁的人不要考虑啥子东坡湖片区，那不是你的收入能买的………… ...

hwhasx兄,    下面只是搞笑一下,完全不考虑市场及其他:
        1,如果说眉山经济还没起步,现在房价已经达到2K---3K,那么起步之后呢? 上W?
        2,成都经济应该说已经起步一段时间了吧,现在的房价(普通住宅)为4K---1W多点,
        3,成都虽说是国内2线城市,但是也应该算是大城市了.按你说的泡沫应该很严重,
        综上,如果说成都有泡沫,我们以6K5为均价,吸泡沫,按25%,则为4.875K.  另眉山无泡沫,
有较大空间,我们也以均价2.3K,上升25%计算,则为近3K,而实际上眉山与成都的经济差距不是
一点半点.,  所以.... ...
         以上纯为无根据搞笑, 我也对眉山最近的市场不是非常了解.

引用:

原帖由 比昂比昂声 于 2008-4-20 20:39 发表



hwhasx兄,    下面只是搞笑一下,完全不考虑市场及其他:
        1,如果说眉山经济还没起步,现在房价已经达到2K---3K,那么起步之后呢? 上W?
        2,成都经济应该说已经起步一段时间了吧,现在的房价(普通住 ...

眉山现在的房市是超前于经济发展了的，很多外地特别是其他周边城市的人来买房，消费掉了相当多的房子（不仅仅是投资）

成都的房价是和高容积率成正比的哦…………你只看到单价没看到高容积，成都的容积上5.0的多了哈，眉山才多少？？？

那么高的容积那么高的价格，抛开土地不说……泡沫多重也许只有开发商知道。


眉山现在是中低容积率的住宅市场，当供小于求，城市发展后全是高容积率的住宅小区，低容积和高容积房产价值差就很吓人了，成都2环内多层的2手比很多新房贵多少？唉…………不要说单价，不要说城市，也不要说城市的经济




请综合考虑哈

[ 本帖最后由 hwhasx 于 2008-4-20 20:58 编辑 ]

看2位高人直播哈!!

恩
眉山中低容积率的小区，太少了。

高容积率是高地价的产物,不过如果是高层电梯,或者绿化确实好的话,容易被百姓忽略.

就像美国和西欧国家现在的房地产市场一样，价格狂跌也没多少人愿意买。为什么？因为过去几年价格上涨造成房价脱离大部分人的购买力，最终必须有一个回归购买力的过程。成本和其他房地产的专业术语都不能决定房价，因为成本也是有弹性的，主要是土地成本。你怎么给土地定价？必须根据市场需求。如果没人能够承担房价，对土地的需求就会下降，土地价格就会下降，不论土地是政府所有（中国）还是私人所有（如欧美）都会如此。这也跟股市一样，狂热的上涨后必然会有恐怖的下跌，西方国家如此，中国也是如此。政府的干预或开发商的营销策略都不能左右长期的市场趋势，他们顶多只能延缓某些必然要发生的事情而已。

我看看

引用:

原帖由 Spring 于 2008-4-21 02:36 发表
就像美国和西欧国家现在的房地产市场一样，价格狂跌也没多少人愿意买。为什么？因为过去几年价格上涨造成房价脱离大部分人的购买力，最终必须有一个回归购买力的过程。成本和其他房地产的专业术语都不能决定房价，因 ...

美国、西方的土地所有制度不同的，纯私有化

人口，…………不在一个数量级别上，如果要考虑人口密度的话你可以研究下印度的房地产发展（人口大，贫富差距大，抛开社会制度不同，有一定的可研究性）

可能的话，你可以看下日本……高密度高经济发展，确实，日本曾经有过房产崩溃，但现在呢？？买的起房、住得起房子的都是40岁以上的人了…………日本的房产带有很强的高人口，高自由度的市场特性

过去几年价格上涨，房价脱离大部分人的购买力问题是在大城市…………区分开谈，很多东西…………我从不把大城市与2、3级城市放到一个层面上讨论房地产问题，那是装“专家”…………我只谈处于身边的实际的东西


讨论大城市房价，在眉山来说有点过，有点忧国忧民“愤青”嫌疑………………

房市、股市和西方、东方，大城市、小城市没有必然联系。人的本性、经济规律在哪都一样。股市、房市的狂热在西方会经常出现，在中国也会经常出现，大城市有，中小城市也会有。我并不是说眉山房价已经过高，现在还不好说。这主要取决于当地消费者是否有相应的消费能力。如果需求很大部分来自投资（经常就是投机）而不是自有住房，那这种需求就是不可持续的。毕竟房产是不可移动性资产，最终只能由当地人消费。如果大城市的房价因为大大超过普通消费者的购买能力而有泡沫的话，中下城市何尝不会出现类似现象呢？眉山房价是比上海、成都低很多，但收入水平呢？房价高低不是绝对的，而是相对于收入水平的。

我要房子！~

引用:

原帖由 Spring 于 2008-4-21 11:42 发表
房市、股市和西方、东方，大城市、小城市没有必然联系。人的本性、经济规律在哪都一样。股市、房市的狂热在西方会经常出现，在中国也会经常出现，大城市有，中小城市也会有。我并不是说眉山房价已经过高，现在还不好 ...

是的哈，你的观点我认同

所以，请看我的另个帖子，眉山人的住房消费观念，该与时俱进了！！！


同样的话，说上几遍我自己都累了………………