市场调查之沉沦抑或成熟
文/风花雪月
汶川大地震虽然没有给我们眉山带来深重的灾难，但毋庸置疑，地震对我们这个城市的房地产产生了深刻的影响。最为明显的变化是，眉山房地产由地震前的卖方与买房在相互博弈的市场，在地震后完全转变成为买方市场。

我仍然热爱眉山
市民对这个城市依然充满着热爱。地震使眉山濒临危险的边缘，又侥幸的与死神擦肩而过。我们饱含着泪水，充满对这个城市的热爱。所以依然有90%的被访者坚持认为，眉山依然还是一个宜居的城市，肯定不会考虑去别的地方安家。市民的爱，给我们这个惊魂未定的城市带来希望。
观望不是毁灭而是鞭策
地震影响了绝大多数人的购房意愿。地震对购房意愿的影响是极其深远的，六成以上的被访者选择推迟购房或者继续观望，这给当前正在推广、销售的开发商造成一些压力。购房意愿是购房者很明确的心理因素体现——地震对购房者的心理影响远远大于地震对这个城市房地产产生的破坏性。这个影响的逐渐减少需要时间和外在的刺激因素。当前的压力对开发商不是毁灭，而是对他们的鞭策。使得他们必须花更多的精力投入，来取悦我们的购房者，而心存侥幸的开发商会加快被市场抛弃的速度。

投资购房者比例显著减少
纯居住的购房者占到被访者的六成以上，有三成的购房者以投资兼居住为购房目的，纯粹的投资购房者只占到一成的比例。体现了这个城市房地产市场成熟的一个方面，刚性需求，满足基本居住需要的购房成为购房者群体中最大的主流。这个结果对开发商来说是很大的利好消息。明白的告诉了开发商应该开发怎样的住宅产品来取悦购房者，就能找到项目的市场出路。开发商既不能损害真实的市场需求意愿，提供与市场需求不相匹配的供应，又不能心存侥幸的通过欺骗性营销来实现销售目标。
高层电梯的机遇与冷遇
高层电梯遭受市场冷遇。被访者10层以上的电梯住宅购买意愿，从地震前的40%下降到地震后的15%，目前眉山市场推出的高端楼盘又全是这类产品。在地震阴影消除之前的这段时间里，造成供需失衡。这就需要开发商在产品介绍（特别是质量安全）方面进行翔实的宣传。三言两语的口号是不能打动购房者的，坦诚的软文宣传此时就必不可少了。一方面，价格适当，产品品质高的多层、小高层住宅会逐渐受市场喜好，销售情况稍好。但是不会出现极力追捧的情况，毕竟六成以上的购房者受地震影响放弃了当前购买行动。另一方面，高层及超高层住宅，为了追求回款速度，会采取降价及多重优惠政策来吸引购房者，这对购房者来说，是个利好消息。
区域位置的安全性
受地震影响，被访者觉得虽然眉山不在地震带上，但是心里总之不是那么踏实，可能是对所谓的专家们信心不足。所以，除了要先考虑质量以外，还要考虑万一又一次地震来临时，能否及时躲避到相对安全的区域。因此，这给楼盘相对不算集中，街道宽阔，广场较多，地势开阔的新区带来难得的市场机会。

未来房价
超过六成的被访者认为未来房价要下跌。这样选择一方面出于被访者的愿望，另一方面也基于他们的判断，这两个因素加在一起，使得对未来市场看跌的数量要多于看涨的人。当然被访者绝大多数非业内人士，对于房价的构成以及影响房价的因素缺乏科学的论据支撑。房价遵循市场规律出现有弹性的波动，是房地产市场走向成熟的标志性特征，而不是如悲观的人认为那样，会给眉山甚至四川的房地产未来带来毁灭性的打击。即使不是地震的出现，眉山的房价也必然要经历下跌上涨的周期过程，开发商也要经历阵痛和分化的过程。目前的疲软市场对某些资金不够雄厚或者对困难准备不足的开发商来说，必然不亚于8级地震。

结论
从以上调查结果来看，地震对眉山房地产造成一定的影响，特别是短时间内让市场受到冲击表现是很明显的。这种表现，从根本上说对我们这个城市的房地产不会产生破坏性的影响，而是朝着这个产业正确的发展方向向前推进，只是在推进的过程中遭遇了意外的考验。这个考验本身，不能改变眉山房地产朝着成熟、理性市场发展的方向。而且可喜的是，这个城市的房地产因为地震提前进入了买方市场。这对购房者来说，是一个很大的利好。

眉山房地产，不在地震后沉沦，就在地震后成熟，结果取决于多方市场主体的共同行为。其实，对于眼光长远的房地产企业家来说，也许机遇就在半年后！

[ 本帖最后由 风花雪月 于 2008-6-25 23:18 编辑 ]

此次地震虽然没有对眉山造成破坏性, 但是肯定会对房价造成一定的影响.
购买者会有一段时间的观望, 这也是必然的.
不过眉山依然还是一个宜居的城市, 相信再过两三个月, 当人们都慢慢忘记地震时, 也就是眉山房产再次崛起之时.......

肖总的剖析的确精辟！ 向你学习！

卷首语？

说得好，机会就在下半年。

引用:

原帖由 王珏 于 2008-6-16 13:30 发表
肖总的剖析的确精辟！ 向你学习！

谢谢表扬，过奖了哈，我们认识？

适应形式需要，也许开发商该在楼书上对建筑安全性作一定阐述。特别是高层住宅。
眉山没有切肤之痛，忘记应该很快，受产业转移影响，很可能形式比预计的要好许多。

引用:

原帖由 磐石 于 2008-6-19 14:38 发表
适应形式需要，也许开发商该在楼书上对建筑安全性作一定阐述。特别是高层住宅。
眉山没有切肤之痛，忘记应该很快，受产业转移影响，很可能形式比预计的要好许多。

我也同意楼上的说法，光靠雕像的几块大广告牌，我们根本不能了解楼盘的详细情况，我们需要真实、细致的楼盘细节资料和数据。

只能说一句，今年好多房地产开发商要哭！

引用:

原帖由 彳亍 于 2008-6-26 16:08 发表
只能说一句，今年好多房地产开发商要哭！

同样，好多也要笑。
我想可能会有外地大鳄来乘机压价收购。

胜者为王

[ 本帖最后由 风花雪月 于 2008-6-27 13:43 编辑 ]

引用:

原帖由 月夜孤刀 于 2008-6-26 16:23 发表

同样，好多也要笑。
我想可能会有外地大鳄来乘机压价收购。

我觉得不大可能，眉山房价真的要跌的话，也不可能别的城市不跌----------------不要总幻想有人救命或别的所谓大鳄真的那么看重眉山！

房价肯定是全国一盘棋，要涨大家涨要跌大家一齐跌！！！！大鳄们吃本地的东西都吃不完了，还有空吃眉山这个角角头的残汤剩水！！！

是喜是忧，咱就等着瞧吧！不要好像什么你都看透了一样，你以为哦，别人都是傻子哦，老总都是吃素的哦，怎么的也是个总字辈吧！

引用:

原帖由 7326362 于 2008-6-28 15:04 发表

我觉得不大可能，眉山房价真的要跌的话，也不可能别的城市不跌----------------不要总幻想有人救命或别的所谓大鳄真的那么看重眉山！

房价肯定是全国一盘棋，要涨大家涨要跌大家一齐跌！！！！大鳄们吃本地的东 ...

又不是房价说跌不跌，是小开发商玩不动了，趁机压价收购……
来四川，来眉山优势多三，这边重建，部份材料限价且优先供应，还有就说成都现在救市政策，过来开发有退税等政策支持，还有银行，央行对四川等的这边明显有政策优惠，就是现在都有几家银行口子放开了……

引用:

原帖由 风花雪月 于 2008-6-16 14:44 发表

谢谢表扬，过奖了哈，我们认识？

提起你的大名那是....................地球人都知道啊

引用:

原帖由 王珏 于 2008-7-1 11:51 发表


提起你的大名那是....................地球人都知道啊

有个坛子里的朋友还经常语重心长的告诫我要低调，结果一不小心...........
哈哈，能认识这么多论坛里的朋友，我很爽很幸运。能够经常为大家提供点有用的东西，很累很乐意。

楼主的帖子质量都~相~当~的高，每贴必读，每每总有收获！给你扎起！

地震给我们带来的影响还是深远哦!本来打算买电梯公寓的,现在根本没欲望了.

近期都是以观望为主

从09年-10年,眉山房价走的好会保持,走的不好就会跌百分之10-20%

大家不信走着瞧

房价。
让老百姓痛关快乐！------以眉山人均收入及购买力来说，现如今之价格已透支掉三年以后的利润。
中国的楼市也要遵循市场运行的规律。需求是决定价格的核心要素，需求虽然不少，但购买力不足，这就是目前很多楼市的”有价无市“。当然，还得看我们的房地产老板们与国家大银行的关系了，好的，能撑下去。不行的，一般的只能等死。在中国，很多事情又是由“关系”决定你的生死！这或许就是有中国特色的房地产市场吧/